Пазарът на офис площи в София отчита разнопосочни тенденции – силна инвестиционна активност, по-слабо наемно търсене и увеличение на новото предлагане. За първите девет месеца на 2026 г. инвестициите в офис имоти в България достигат 245 млн. евро, като на практика изравняват резултата за цялата 2025 г.

В същото време общият обем на наетите и придобитите за собствено ползване офис площи в столицата намалява с 13% на годишна база за деветмесечието.

Това показва анализът на консултантската компания Cushman & Wakefield | Forton за третото тримесечие на 2026 г.

На фона на по-слабата наемна активност в София са завършени 22 600 кв. м нови офис площи – най-високият тримесечен обем от близо две години. През същия период обаче не е започнал нито един нов офис проект.

Компаниите търсят по-малки офиси и все по-често купуват площи за собствено ползване

През третото тримесечие общият обем на наетите и придобитите за собствено ползване офис площи достига 46 052 кв. м, което представлява спад от 8% спрямо предходното тримесечие и 28% на годишна база.

От тях близо 38 700 кв. м са отдадени под наем – най-ниският тримесечен обем от средата на 2024 г. насам. Около 7400 кв. м са придобити за собствено ползване.

За първите девет месеца на годината общата пазарна активност възлиза на близо 147 000 кв. м.

Анализът показва, че компаниите все по-често предпочитат да придобиват собствени офиси вместо да наемат, което променя структурата на търсенето.

За второ поредно тримесечие липсват сделки за площи над 10 000 кв. м. Средният размер на наетия офис намалява до 560 кв. м при 630 кв. м през предходното тримесечие.

Броят на договорите остава сравнително стабилен, но компаниите се ориентират към по-малки помещения.

IT секторът губи част от традиционно високия си дял

Промяна се наблюдава и в структурата на наемните сделки.

Преместванията формират 59% от общия нает обем, подновяванията на договори – 27,5%, а разширяването на съществуващи офиси – 8%.

Делът на подновените договори остава под характерните за последните години нива от 45–55%.

Същевременно IT секторът, който традиционно е сред водещите двигатели на офис пазара, вече формира под 30% от наетите площи.

„Наблюдаваме сравнително устойчив брой договори за наем, но при по-малки площи. Липсата на мащабни сделки се отразява върху общия обем“, коментира Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield | Forton.

По думите ѝ през последните пет години технологичните компании са формирали между 35 и 70% от наетите площи, докато през второто и третото тримесечие на 2026 г. делът им остава под 30%.

Новите офис площи достигат близо двегодишен връх

Въпреки отслабващото търсене през третото тримесечие в експлоатация са въведени 22 600 кв. м офис площи в три проекта със смесено предназначение – FPI City Tower, I Tower и NV Residence.

Част от офисите във FPI City Tower се предлагат за продажба, а площите в NV Residence вече са отдадени под наем.

Общият офис фонд на София достига близо 2,38 млн. кв. м, като 84% от него е предназначен за отдаване под наем.

Свободните площи възлизат на приблизително 284 000 кв. м, а коефициентът на незаетост се повишава от 11,64% в края на второто тримесечие до 11,95% в края на септември.

Най-сериозна промяна се наблюдава в централните бизнес зони, където незаетостта нараства от 8,4% до 13,9% заради новото предлагане.

В широкия център свободните площи са около 7%, в периферните райони – 15%, а по основните пътни артерии – 10,5%.

Нито един нов офис проект не е започнал през третото тримесечие

На фона на значителното ново предлагане строителната активност при бъдещите проекти се забавя.

През третото тримесечие на 2026 г. не е започнат нито един нов офис проект в София.

Обемът на офис площите в строеж намалява до около 180 000 кв. м, спрямо 203 000 кв. м в края на първото полугодие. Очаква се приблизително 42% от тези площи да бъдат завършени през следващите 12 месеца.

„Пазарът на офис площи преминава през промяна, която не се изчерпва единствено с отслабването на наемната активност“, коментира Станимира Пашова, изпълнителен директор на Cushman & Wakefield | Forton.

Според нея икономическата несигурност влияе върху решенията на компаниите, а едно от основните предизвикателства през следващите месеци ще бъде усвояването на новите площи, особено в централните бизнес зони.

Липсата на новозапочнати проекти е сигнал за по-предпазливо поведение на участниците на пазара.

Наемите на първокласните офиси остават стабилни

Въпреки по-ниската активност и увеличението на свободните площи наемните нива в София се запазват без съществени промени.

Първокласните офиси в централните бизнес зони продължават да се предлагат при нива от около 20 евро на кв. м месечно.

Извън централните райони най-високите наеми достигат приблизително 18 евро на кв. м, докато средните офертни нива за офис площи клас А остават в диапазона 14–18 евро на кв. м месечно.

Така по-слабото търсене засега не води до отчетливо понижение на наемните цени.

Инвеститорите вложиха 245 млн. евро в офис имоти за девет месеца

На фона на по-умерената наемна активност инвестиционният пазар остава силен.

По предварителни данни през периода януари–септември 2026 г. в офис имоти в България са инвестирани 245 млн. евро, което практически изравнява резултата за цялата 2025 г.

От началото на годината са реализирани 20 сделки с офис активи – 16 за цели сгради и четири за самостоятелни офиси.

Общата площ на продадените имоти достига 106 000 кв. м при 89 000 кв. м за цялата предходна година.

Чуждестранните инвеститори участват само в три сделки, но формират 55% от общия инвестиционен обем. Това показва концентрация на капитала в ограничен брой по-мащабни придобивания.

Сред най-значимите сделки е покупката на офис сградата Telus Tower от гръцката Eurobank, която придобива имота от Prodea Investments. Сделката е финализирана в началото на третото тримесечие.

През годината са реализирани и поне три сделки с престижни офис активи в централните бизнес зони, с обща площ под 3000 кв. м и стойност около 30 млн. евро.

Доходността при първокласните офис имоти се повишава до 7,50% спрямо 7,25% през предходното тримесечие.

Какви са перспективите пред офис пазара в София?

Според анализа на Cushman & Wakefield | Forton пазарът навлиза в период на преструктуриране.

Компаниите наемат по-малки площи и все по-внимателно оценяват необходимостта от нови офиси, докато интересът към придобиване на качествени бизнес имоти остава висок.

За строителните предприемачи основно предизвикателство ще бъде балансът между новото предлагане, свободните площи и реалното търсене.

Следващите месеци ще покажат дали пазарът може да усвои новозавършените офис сгради при запазване на сегашните наемни нива, или по-слабата активност ще доведе до допълнително отлагане на бъдещи инвестиционни проекти.

Източник: Cushman & Wakefield | Forton, анализ на пазара на офис площи за третото тримесечие на 2026 г., цитиран от БТА.