Офис пазарът в Югоизточна Европа (SEE) навлиза в 2026 година със стабилни показатели, ниска вакантност и засилен интерес към висококачествени офис площи. Данни на CBRE Group показват, че ограниченото предлагане на модерни офиси и силното търсене от наематели продължават да поддържат пазара активен.

През първото тримесечие на 2026 г. недвижимите имоти в бизнес сегмента демонстрират баланс, въпреки различията в новото строителство между отделните столици. Все по-голямо значение имат фактори като локация, ESG стандарти и качество на сградите, което води до ясно разделение между офиси клас А и по-стария сграден фонд.

Ниска вакантност и силно търсене на офис площи

Процентът на свободни офис площи в региона остава исторически нисък:

• Загреб – около 2%
• Любляна – около 3%
• Белград – 4,4%
• София – под 12%, с тенденция към спад

В ключови бизнес райони на София вакантността вече пада под 10%, което показва засилено търсене на модерни офис пространства и ограничено предлагане.

Ново строителство и развитие на офис пазара в София

София се откроява с активен пазар и около 150 000 кв. м нови офис площи, очаквани до края на 2026 г. Новите проекти са концентрирани предимно извън централната бизнес зона, поради ограничени терени.

Постепенното навлизане на новите сгради предотвратява свръхпредлагане и поддържа стабилни наемни нива на офисите, което е ключово за инвеститорите в бизнес имоти.

Ръст на наемите за първокласни офиси

Наемите за офиси клас А продължават да нарастват в региона:

• Любляна – 20,5 €/кв.м
• София – 20 €/кв.м
• Белград – 18,5 €/кв.м
• Загреб – 18 €/кв.м

Тази тенденция се дължи на високото търсене и ограниченото предлагане на премиум офис пространства. В същото време по-ниският клас офиси отчита по-слаб ръст, което засилва разликата в качеството на пазара.

ESG стандарти и устойчиви офис сгради – новият стандарт

Устойчивостта вече не е предимство, а задължително изискване. Наемателите търсят:

• Енергийно ефективни сгради
• ESG сертификация
• Гъвкави офис пространства
• Поддръжка на хибридна работа
• Добра локация и транспортна свързаност

В резултат, устойчивите офис имоти се отдават по-бързо и на по-високи цени, докато остарелите сгради губят конкурентоспособност.

Тенденции: хибридна работа и оптимизация на офисите

Пазарът се характеризира с:

• Подновяване на договори вместо разширяване
• Оптимизация на офис площите
• Ръст в технологичния сектор и корпоративните наематели
• Популярност на децентрализирани бизнес зони

Централните бизнес райони (CBD) остават ключови, но алтернативните локации печелят позиции заради по-добра цена и гъвкавост.

Заключение: зрял и развиващ се офис пазар

Офис пазарът в Югоизточна Европа през 2026 г. се характеризира с:

• стабилен ръст
• силно търсене на качествени имоти
• нарастващо значение на ESG стандартите
• ясно разграничение между класовете офис сгради

София остава ключов пазар с добър потенциал за инвестиции в недвижими имоти и офис площи.