Нови елементи влизат в крайната оценка на складовите пространства, а и на жилищните имоти. Какви са те и по какъв начин влияят на оценителския процес? По темата разговаряме с Ценка Божилова, управляващ партньор в компанията “Адванс Експертни Оценки”, в качеството й на лектор на Петата международна конференция за индустриални имоти, организирана от БГСКЛАД.   

– Г-жо Божилова, можете ли да ни дадете информация за новите елементи, които вече формират експертната оценка на пространствата?  

 Новите елементи са свързани с навлизането и отразяването на фактори, на които досега не сме обръщали достатъчно внимание. Един от тях е енергийната ефективност на сградите и нуждата тя да бъде включена в оценката. Клиентите започват все повече да държат на това – когато купуват имот, те търсят по-добро качество на зданието, в което ще живеят или ще развиват дейност. Високото ниво на енергийна ефективност подобрява качеството на живот, а и намалява разходите за експлоатация – за електроенергия, осветление, отопление. Това има значение и в контекста на стремежа ни да пазим околната среда.  

11.06.2025

Любомир Любенов: „Лазур“ е най-скъпият квартал в Бургас

Другата част от новите елементи е свързана с влиянието на природните изменения и така наречените природни рискове – например покачването на температурите. То води до по-високи разходи за охлаждане, а през зимата – за отопление. Също така трябва да се отчитат рискове от наводнения и земетресения. Последиците от тях, както и отстраняването на щетите, често водят до значителни разходи, а понякога възстановяването на нормален живот в засегнатите места  изобщо не е възможно. Ето защо тези аспекти вече са неразделна част от оценителския доклад – елементи, които преди не сме включвали.  

– Новите елементи свързани ли са с  нови регулации?  

 Да. Вече има нови стандарти и регулации, които акцентират върху тези аспекти. Те налагат сериозна разяснителна работа и изискват допълнително обучение и професионално развитие на оценителите.   

– Очаквате ли тези нови елементи и регулации да се увеличат във връзка с присъединяването на България към Шенген и Еврозоната?  

По отношение на Шенген – да, това ще има отражение, но не особено, що се отнася до Еврозоната. Тези процеси не влияят пряко на оценителската дейност. По-скоро говорим за регулации на европейско и глобално ниво. Те са породени от грижата за околната среда и желанието да обръщаме по-голямо внимание на качеството на живот. Част от тези нови елементи имат значение и при финансиране на покупка на жилище или друг вид имот. Банките вече искат да знаят какво е нивото на енергийна ефективност на имота, за чиято покупка ще отпуснат заем. Интересуват се и от риска –  ако даден район е по-рисков, това води до по-високи разходи за застраховки и за отстраняване на евентуални щети.   

– На какъв етап от процеса клиентите обикновено търсят оценителската услуга?   

Ако се има предвид мястото на оценителя в инвестиционния процес – търсят ни на различни етапи. Понякога още в самото начало – инвеститор се обръща към нас, за да получи експертна оценка на очакваните разходи по изграждането на даден обект. В тази оценка включваме всичко – от инфраструктурата до строителството и оборудването. Това помага на инвеститора да прецени кога и как ще възвърне средствата си, например чрез отдаване под наем.  

Друг път се включваме, когато има вече проект и се търси финансиране – още в ранните етапи. Разбира се, може да ни потърсят на всеки етап от реализацията на проекта, но най-добре е това да стане още в началото, за да може оценителят да проследи целия процес. В началото имаме само терен, после идват проекти, разрешителни, и накрая реалното строителство. Финансиращите институции обикновено отпускат средства на траншове, в зависимост от напредъка. Те изискват оценител да посети обекта, да отчете каква част е завършена и колко разходи са направени до момента, както и колко ще трябват до завършване.  

Нерядко се случва в началния бюджет да не са предвидени всички разходи, тогава трябва да се вложат допълнителни средства. Добре е това да се случи с участие на оценител, за да не се поставя финансиращата страна пред свършен факт. В противен случай тя може да откаже да покрие допълнителните разходи.  

10.06.2025

Влади Великов, експерт по оптимизация на процеси и информационна сигурност: Българският бизнес свикна да планира дългосрочно

– Какво ви носи участието в подобни форуми като Петата международна конференция за индустриални имоти, организирана от БГСКЛАД?  

 Погледнато от различни ъгли, тези конференции са много полезни. Първо, дава се възможност да общуваме с колеги, да обменяме мнения, да се опознаем и да знаем кой какво прави. Не по-малко важно е и информативното измерение на събитието. Колегите от БГСКЛАД например, представиха анализ на пазарната ситуация в различни райони на страната – практически покриха цяла България. Това е изключително ценно за нас като оценители, защото тези анализи са пряка връзка с реалния пазар, а нашата работа е именно да отразяваме реалната пазарна ситуация в оценките. Така че обмяната на информация между колеги и институции е от съществено значение – и за организаторите, и за участниците.  

– И нека завършим така: кои са основните проблеми и трудности, които оценителят спестява на своя клиент?  

Освен вече споменатите непредвидени разходи, оценителят играе ключова роля както за възложителя (инвеститора), така и за финансиращата организация. Оценителят трябва да бъде независим – да отразява обективно информацията, с която разполага. Доверителните отношения между оценител и възложител са изключително важни, защото без пълна и коректна информация оценката не може да бъде достоверна.  

Нес тава дума само за фактури и документи – важно е да се даде контекст, да се обясни защо нещо се е случило така, както се е случило. Това прави оценката пълна, разбираема и обоснована.